In 2030 moet Nederland bijna een miljoen woningen meer tellen dan nu. Voorlopig gaat de bouw maar moeizaam. Er is volgens de overheid momenteel een tekort van zo’n 390.000 woningen. En dat loopt alleen maar verder op. Waarom is de huizencrisis zo’n hardnekkig probleem?
Wie nu op zoek is naar een nieuwe woning, moet van goeden huize komen. Zonder het nodige geduld én een flinke zak geld maak je weinig kans op de huidige woningmarkt. Aan de basis van de huizencrisis liggen meerdere oorzaken, aldus Peter Boelhouwer. Als hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft doet hij al jaren onderzoek naar het Nederlandse woonbeleid, waarmee hij geldt als een van de grote experts op dit vlak. De huizencrisis is een veelkoppig monster, zo blijkt uit zijn analyse. Een enkele oorzaak is er niet, het is een samenspel van diverse factoren. Hij zet de vijf belangrijkste oorzaken voor ons op een rij.
Groei van de bevolking
Juist de laatste zeven, acht jaar is het tekort aan woningen enorm opgelopen. En dat is geen toeval, want precies in die periode draait de Nederlandse economie weer als een tierelier. En een goed gesmeerde economie werkt als een magneet. Van heinde en verre komen mensen naar ons land om er te werken en te studeren. Zij moeten allemaal een dak boven hun hoofd hebben. “In 2015 bestond de groei nog voor een belangrijk deel uit statushouders uit Syrië. Vanaf 2016 groeit mede door de aantrekkende economie het aantal arbeidsmigranten en buitenlandse studenten sterk”, zegt Boelhouwer. Ook wijst hij op de mensen uit landen als Oekraïne en Afghanistan die de ellende in hun land ontvluchten en veiligheid zoeken in Nederland. “De bevolkingsgroei is echt in een stroomversnelling terecht gekomen.”
De bevolkingsgroei sinds 2002 (groene lijn). Per jaar zie je in lichtblauw de natuurlijk aanwas (geboorten minus overlijdens) en in donkerblauw het migratiesaldo (immigratie minus emigratie).
CBSKleinere huishoudens
Toch, zo benadrukt Boelhouwer, is de aanwas van het aantal mensen maar een deel van het verhaal. “Ruim twee derde van de huidige vraag naar woningen komt door de groei van de bevolking. De andere één derde komt door wat we een verdunning van de huishoudens noemen.” Hij legt uit dat het aantal personen waaruit een huishouden bestaat, steeds kleiner wordt. In 2006 telde een huishouden gemiddeld 2,26 personen. In 2023 is dit gedaald tot 2,12. Die daling zet door, valt op de maken uit de zogeheten Primos-huishoudprognoses, cijfers waar ook beleidsmakers zich op baseren. Voor een deel komt dit doordat mensen tot op steeds hogere leeftijd in hun huis blijven wonen.
De groei van het aantal huishoudens en éénpersoonshuishoudens sinds 1963 (= indexcijfer 100).
CBSNaweeën crisis 2008 – 2013
Voor de meeste mensen is de herinnering aan de financieel-economische crisis van 2008 – 2013 behoorlijk vervaagd. Maar op de huizenmarkt zijn de gevolgen nog altijd goed merkbaar, vertelt Boelhouwer. “De nieuwbouwproductie daalde in die tijd fors. Zo nam het aantal nieuwe woningen van ruim 90.000 per jaar in de periode voor 2009 af naar slechts 45.000 woningen in 2013.” De bouw lag bijna stil en veel bouwvakkers zochten en vonden elders werk. Daarna zette weliswaar herstel in, maar de productie van nieuw opgeleverde woningen is maar schoorvoetend op gang gekomen. Mede door het personeelstekort, maar ook door hoge productiekosten. Die gevolgen daarvan zijn nu nog steeds voelbaar. “De combinatie van een sterk groeiende bevolking en een dalende woningbouwproductie heeft ervoor gezorgd dat we nu een tekort hebben van 390.000 woningen, bijna vijf procent van de totale woningvoorraad.”
Aantal nieuw gebouwde woningen per jaar (lichtblauw) en de veranderende woningvoorraad (lichtblauw). De uitzonderlijke piek in de veranderende woningvoorraad in 2013 komt door een uitzonderlijk grote administratieve correctie.
CBSInconsistent beleid van de overheid
“De overheid heeft de laatste jaren beleid gevoerd dat op z’n zachtst gezegd niet zo verstandig was”, stelt Boelhouwer. Als voorbeeld neemt hij het tekort aan woningen dat zich in de economische crisis aftekende. “Kijk, je kunt de woningmarkt heel moeilijk sturen. Op z’n best kun je als overheid een anticyclisch beleid voeren.” Dus: als de bouw van nieuwe huizen in het slop raakt, moet de overheid maatregelen nemen om de bouwwoede aan te jagen. “Maar zoiets werd toen helemaal niet gedaan. Sterker nog, door het beperken van de leenmogelijkheden liep de vraag naar koopwoningen sterk terug.”
Verder werd in het kabinet Rutte II (2012 – 2017) onder leiding van minister Stef Blok juist ingezet op een grote rol voor particuliere investeerders, een terugtredende overheid, het vergroten van de vrije huursector en een krimp van de sociale huursector. “De huizenmarkt lag op z’n gat, de overheid trok zich ook nog eens terug”, vat Boelhouwer de situatie samen.
Ontwikkeling van de woningprijzen sinds 1995. Het jaar 2015 is hier de startwaarde (indexcijfer 100).
CBSDe gevolgen werden op de woningmarkt kort daarop zichtbaar, toen de economie weer aantrok en woningzoekers erachter kwamen dat er niet zoveel te kiezen was. Het gevolg van de schaarste: rap stijgende huur- en koopprijzen. Door het stimuleren van de markt stuitten huizenzoekers in hun zoektocht ook op heel wat door beleggers opgekochte voormalige huurwoningen. Die werden nu voor veel hogere huurprijzen dan voorheen op de vrije markt aanboden.
Volgens Boelhouwer reageerden politici wederom onverstandig. Het kabinet Rutte IV (2022 – 2023) sloeg een geheel nieuwe weg in, met bijvoorbeeld een sterkere rol voor het Rijk en strengere regels voor de vrije-huursector. Het resultaat van zwalkende politieke keuzes noemt Boelhouwer ‘desastreus’. “Het woningmarktbeleid is te snel op de schop genomen. Hierdoor is de woningbouwproductie onder druk komen te staat en zal die de komende paar jaar verder zal afnemen. Pas op zijn vroegst kan vanaf 2026 enig herstel worden verwacht.”
Regels en procedures
Een wijk, flat of een appartementencomplex bouwen is een zaak van de lange adem. “Je bent van idee tot oplevering zo tien jaar kwijt”, zegt Boelhouwer. “In de stad vaak nog meer.” Op tal van momenten kunnen individuele burgers, belangengroepen of wie dan ook zand in de raderen strooien. “Regelgeving maakt snel bouwen heel ingewikkeld. Er zijn tal van inspraakprocedures, waar veelvuldig gebruik van wordt gemaakt. Dat remt enorm.” Boelhouwer noemt dat de ‘not-in-my-backyard-cultuur’. “‘Ik wil mijn groene uitzicht behouden’, hoor je dan. En voor je het weet is er een bezwaarprocedure gestart met jaren vertraging als gevolg of wordt een bouwproject afgeblazen.” Daarnaast zijn er nog tal van andere wetten en regels die bouwbedrijven moeten opvolgen voordat er een schep de grond in kan. “Denk aan al die onderzoeken, van natuurwaarden tot archeologie, of de regels omtrent stikstof die in Nederland heel streng zijn. En dat terwijl bij het bouwen van een huis amper stikstof vrijkomt.”
Veel mensen zitten aan de goede kant van de streep, benadrukt Boelhouwer. Dat zijn de mensen met een koophuis. Dat is een van de redenen waarom oplossingen zo traag op gang komen. Wie eenmaal in het bezit is van een huis, die heeft het makkelijk. Maar voor starters en huishoudens met een middeninkomen (huishoudens waar tussen de 38.000 tot 62.000 wordt verdiend, grofweg een kwart van de huishoudens) is het steeds lastiger geworden om een huis te kopen. Boelhouwer rekent het even voor. “In 2014 kwam je als starter nog 60.000 euro tekort om een gemiddelde koopwoning te kopen. Dat lijkt veel, maar je kon nog uitwijken naar een goedkoper koophuis. In 2023 is dat tekort opgelopen tot 260.000 euro. Drie tot vier procent van het totale woningaanbod is bereikbaar voor starters.” Tegelijkertijd zijn ze er wel, de starters die huizen kopen. Wie zijn dat? “Dat zijn de mensen die hulp krijgen van hun ouders om de financiering rond te krijgen of samen een riant inkomen verdienen. Zo zie je dat verschillen in de samenleving groter worden.”
